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出租住房和非住房都需要繳哪些稅費?
發布日期:2019-08-28
江西稅務
 
最近幾個好友在一起聚會,其中有一位朋友有一間位於市區的占地200平米的房屋(非住房)需要出租,問如今國家減稅降費,他這間房出租涉及哪些稅費?有哪些優惠政策?
下麵小編就先帶大家就個人出租不動產相關政策進行詳細地了解。
 
 
個人出租不動產(非住房)涉及的稅費主要有:增值稅【征收率為5%,政策依據為《國家稅務總局關於發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)】、城建稅、教育費附加及地方教育費附加、土地使用稅、印花稅、房產稅以及個人所得稅。此人房屋出租期為1年,年租金為90萬元(含增值稅價),采用一次性收取租金的方式收取租金,本地區的土地使用稅征收標準為8元/平方米,城建稅為7%,教育費附加和地方教育費附加合計為5%。
依據法規,此項出租業務的應繳增值稅為:90÷(1+5%)×5%=4.285714萬元;但根據《國家稅務總局關於小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)四、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。因此,本例中分攤至各月為90÷12=7.5萬元是免征增值稅的。相應的,城建稅以及教育費附加和地方教育附加等都相應免征。
根據《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號),此項出租業務中的土地使用稅、印花稅、房產稅都可以減半征收。
應納土地使用稅: 200×8×50%=800元
印花稅: 900000×0.1%×50%=450元
出租房屋,根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)的規定:二、房產出租的,計征房產稅的租金收入不含增值稅。四、……個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。那麽,在計算房產稅和個人所得稅時,是否從租金中扣除應征的增值稅額呢?
下麵劃重點啦:根據本文第五條:五、免征增值稅的,確定計稅依據時,成交價格、租金收入、轉讓房地產取得的收入不扣減增值稅額。故在計算房產稅和個人所得稅時,不得扣減應征而免征的增值稅額。
年應納房產稅為:900000×12%×50%=54000元
個人所得稅:可以扣除的相關費用(即此項出租業務中繳納的相關稅費)=800+450+54000=55250元
故年應納個人所得稅為:(900000-55250)×(1-20%)×20%=135160元。
在國家大力減稅降費的優惠政策下,這項出租業務省下了不少稅費。
了解完個人出租(非住房)需要繳哪些稅費,小編再和您一起學習一下自然人出租住房需要繳哪些稅費?
根據現行稅收法規規定,自然人出租住房一般會涉及增值稅及附加稅費、房產稅、個人所得稅、土地使用稅、印花稅等稅費。
一、增值稅
1.《國家稅務總局關於發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)第八條規定:其他個人出租不動產,按照以下公式計算應納稅款:
(一)出租住房:應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%
(二)出租非住房:應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%
2.《國家稅務總局關於小規模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》(國家稅務總局公告2019年第4號)第四條:其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅。
3.《國家稅務總局關於營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知》(稅總函〔2016〕145號)規定:其他個人出租不動產,購買方或承租方不屬於其他個人的,納稅人繳納增值稅後可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。
注:如果納稅人在符合免稅的情況下開具增值稅專用發票,不能享受免稅,必須繳納增值稅及附加。
二、城建稅及附加
1.《財政部、國家稅務總局關於擴大有關政府性基金免征範圍的通知》(財稅〔2016〕12號):將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金的範圍,由現行按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元)的繳納義務人,擴大到按月納稅的月銷售額或營業額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業額不超過30萬元)的繳納義務人。
2.《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號):三、由省、自治區、直轄市人民政府根據本地區實際情況,以及宏觀調控需要確定,對增值稅小規模納稅人可以在50%的稅額幅度內減征資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費附加、地方教育附加。
三、房產稅
1.《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租住房,不區分用途,按4%的稅率征收房產稅。
2.《財政部 稅務總局關於實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)第三條及各地方配套規定。
四、個人所得稅
《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。
五、城鎮土地使用稅
《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租住房,不區分用途,免征城鎮土地使用稅。
六、印花稅
《財政部、國家稅務總局關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定:對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。
end
來源:中稅答疑新媒體智庫
 

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